Acquistare o ristrutturare casa

Glossario mutui

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Accollo
Se sull'immobile che si vuole acquistare è già in corso un mutuo, l'acquirente può richiedere di subentrare nel debito residuo del venditore. Se le condizioni del mutuo sono favorevoli all'acquirente, quest'ultimo si "accolla" l'importo del debito residuo che viene decurtato dal prezzo dell'immobile.
Da sottolineare che, la concessione di un mutuo comporta l'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile, ipoteca che "segue" l'immobile e non il debitore.
In caso di accollo il nuovo acquirente si sostituisce semplicemente nel pagamento alla banca delle rate residue sino all'estinzione del mutuo in essere.

Ammortamento
Il mutuo viene pagato corrispondendo periodicamente delle rate, ciascuna delle quali è composta di due parti: una detta quota capitale, va a rimborso parziale del debito, l'altra detta quota interessi, rappresenta il costo della parte di debito non ancora rimborsata.
Il piano di ammortamento è il prospetto dei rimborsi alle varie scadenze.

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Catasto
È l'ufficio pubblico, oggi denominato Ufficio del Territorio, in cui si possono reperire le mappe catastali con le planimetrie dei fabbricati e dei terreni.

Compromesso
Nella pratica corrente in campo immobiliare indica la promessa con la quale il venditore e l'acquirente si impegnano a concludere una compravendita.

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Euribor
È il tasso al quale sono offerti i depositi interbancari tra le primarie banche nei paesi della zona dell'euro.
È composto da una media giornaliera delle quotazioni fornite su 13 scadenze da un insieme di 57 banche tra le più importanti della zona euro.
È rilevabile sui quotidiani economici alla voce "tassi a breve termine".

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Frazionamento
È possibile in caso di immobile che preveda più unità. Il mutuo può essere frazionato in lotti con attribuzione di quote di debito e di ipoteca. Il frazionamento può avvenire all'erogazione del mutuo o successivamente con apposito atto.

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Imposta di registro
Nell'ambito della cessione di immobili, è l'imposta a carico dell'acquirente, calcolata sul valore catastale dell'immobile, che viene pagata all'atto dell'acquisto.

Ipoteca
È la garanzia reale normalmente richiesta dalla banca a garanzia del mutuo.
Nel caso in cui il debitore non riuscisse a far fronte al pagamento delle rate, l'ipoteca dà diritto alla banca (creditore) di rivalersi sul bene ipotecato, facendolo vendere e soddisfacendosi sul ricavato con preferenza rispetto agli altri creditori.

Ipoteca di primo grado
È la prima ipoteca iscritta su un bene immobile.
Su uno stesso bene possono essere infatti iscritte più ipoteche (se il valore dell'immobile lo consente), che vengono definite con un grado. Il titolare di una ipoteca di primo grado viene soddisfatto (pagato) per primo, col ricavo residuo della vendita viene soddisfatto il titolare dell'ipoteca di secondo grado e così via.

Irs
L'Irs (Interest Rate Swap) è il contratto con il quale due controparti si accordano per scambiarsi, per un determinato periodo, dei flussi di pagamenti calcolati sulla base di tassi di interesse differenti e predefiniti applicati su un capitale nazionale.
Normalmente serve per ridurre gli oneri degli indebitamenti trasformando il costo da fisso a variabile o viceversa.

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Libor
Il Libor (London InterBanK Offered Rate) è sostanzialmente uguale all'Euribor, ma viene rilevato sulla piazza di Londra.

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Mutuo
Nel campo immobiliare è un finanziamento a medio lungo termine, cioè di durata superiore a 18 mesi, finalizzato all'acquisto, costruzione, ristrutturazione di un immobile.
Secondo la definizione del codice civile è un contratto con il quale una parte (banca) consegna ad un'altra una determinata quantità di denaro o altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità alla scadenza del mutuo stesso.

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Parametri di riferimento
Il tasso del mutuo viene determinato secondo dei parametri di riferimento.
Se il mutuo è a tasso variabile l'interesse è determinato mediante uno o più parametri di riferimento.
Alcuni parametri, a titolo esemplificativo, sono: Euribor, Libor, Prime Rate Abi, Rendistato, Eurolira, Rendiob, Irs.

Perizia
È l'accertamento del reale valore di mercato dell'immobile effettuato da un tecnico.

Preammortamento
Periodo che intercorre tra la data di erogazione del mutuo e la data in cui inizia l'ammortamento.
Sulla somma erogata vengono pagati solo interessi senza nessun rimborso sul capitale.

Prime rate Abi
È il tasso medio del sistema bancario rilevato ogni 15 giorni dall'Associazione Bancaria Italiana (A.B.I.).

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Rendiob
È il rendimento medio annuo lordo, rilevato mensilmente, di un campione di obbligazioni bancarie.

Rendistato
È il rendimento medio annuo lordo, rilevato mensilmente, di un campione di titoli di stato.

Rimborso anticipato
Il mutuo può essere rimborsato anticipatamente in modo parziale o totale, secondo quanto stabilito nel contratto di mutuo.
Il rimborso anticipato comporta il pagamento di una commissione che viene fissata nel contratto.

Rinegoziazione
È un accordo in base al quale, per un mutuo diventato particolarmente oneroso, ad esempio perchè in origine era stato contratto ad un tasso di interesse molto elevato, viene concesso al debitore di pagare gli interessi e di rimborsare il prestito con rate di ammortamento diverse da quelle originariamente pattuite.

Rogito
Vi sono casi in cui la legge (art. 1350 C.C.) prescrive per determinati contratti la forma scritta , o nella forma di atto pubblico o in quella di scrittura privata.
Per rogito si intende comunemente quel documento redatto nella forma di atto pubblico, e quindi con le formalitè richieste dalla legge, dal notaio nel luogo in cui l'atto è formato.
Questa è la forma normalmente richiesta per i contratti di mutuo.

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Spese di istruttoria
Al fine di erogare un mutuo la banca porta avanti una attenta analisi sul profilo reddituale e patrimoniale di chi richiede un mutuo, tenuto conto anche della garanzia offerta dal bene che si vuole acquistare.
Per portare a termine tutte le pratiche necessarie viene richiesto da parte della banca il pagamento delle spese sostenute (spese di istruttoria), determinate generalmente in misura percentuale sul finanziamento erogato.

Spread
È la maggiorazione applicata dalla banca al parametro di riferimento per la determinazione del tasso del mutuo dei prestiti a tasso variabile.

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Tasso a regime o effettivo
Stesso significato di tasso di ammortamento.

Tasso di ammortamento
È il tasso che viene effettivamente applicato nei mutui a tasso variabile, ovvero quando inizia l'ammortamento; viene calcolato sulla base del parametro di indicizzazione con l'aggiunta dello spread fissato.

Tasso di interesse
È il costo del finanziamento espresso in percentuale annua; il calcolo viene effettuato sul debito residuo.
Il tasso di interesse varia da banca a banca e generalmente viene applicato in misura fissa o variabile.

Tasso di preammortamento o Tasso d'ingresso
Quando il mutuo è regolato a tasso variabile, è il tasso che viene applicato per il periodo iniziale che decorre dal momento dell'erogazione del mutuo al momento in cui lo stesso entra in ammortamento.

Attenzione: nel valutare l'importo della rata tieni presente che tale tasso è, in genere, inferiore al tasso di ammortamento.

Tasso fisso
È il tasso che resta invariato per tutta la durata del prestito; le rate saranno pertanto tutte uguali, indipendentemente dall'andamento dei mercati finanziari, dell'inflazione, ecc.
La certezza di pagare sempre la stessa cifra e non andare incontro a variazioni di mercato viene in linea di massima "remunerata" alla banca al momento dell'erogazione del prestito, con l'applicazione di un tasso più elevato se confrontato con quello che, nello stesso momento, verrebbe applicato se il tasso di interesse fosse variabile.

Tasso indicizzato
Vedi tasso variabile.

Tasso misto
È una formula a metà tra il tasso fisso e quello variabile.
Molte banche prevedono l'applicazione di un tasso (fisso o variabile) per un periodo iniziale, trascorso il quale può essere data l'opportunità al mutuatario di scegliere se mantenere il tasso fisso o passare al tasso variabile.

Tasso variabile
È il tasso di interesse che viene determinato in base ad uno o più parametri di indicizzazione quale Prime Rate Abi, Ribor, Libor, Euribor, Rendistato, Rendiob etc. e aumentato di una componente fissa denominata spread.
Nel tasso variabile, anche detto indicizzato, è determinato con certezza solo il tasso iniziale, generalmente i primi sei mesi, successivamente il tasso applicato varierà in relazione all'andamento dei parametri ai quali il tasso è stato agganciato.
Il tasso variabile risulterà vantaggioso nel caso in cui gli indici finanziari ai quali lo stesso è legato diminuiscano rispetto ai tassi in vigore al momento della stipula, maggiormente oneroso se questi salgono.

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